不動産担保ローンを利用する際は、担保とする不動産に「抵当権」というものを設定します。そしてこの抵当権には、第一抵当権、第二抵当権というように順位が存在します。しかし、わからないことだらけでどのようにして不動産担保ローンを借りればよいかわからない人もいるのではないでしょうか。
本記事では、以下のポイントについて解説します。
● 第二抵当権の意味
● 二番抵当でも借りられる不動産担保ローンの特徴
● 二番抵当で不動産担保ローンを借りる際の注意点
● 二番抵当で不動産担保ローンを借りやすくするためのポイント
不動産担保ローンの利用を検討している人は、申込前にぜひご覧ください。
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抵当権は、1つの不動産に対して複数設定でき、これらは設定された順に「第一抵当権」「第二抵当権」などと呼ばれます。例えば、住宅ローン返済中の不動産を担保として新たなローンを組む場合、その不動産には第二抵当権が設定されます。
抵当権とは、貸し出したお金が返済されなかった際に、融資の担保として設定されている不動産を競売に掛ける権利のことです。貸主は、この抵当権の行使によって、売却益を残債に充当できます。抵当権の設定は、以前は銀行が指定する司法書士が手続きを行っていましたが、最近では不動産会社が司法書士を紹介するケースが増えています。
二番抵当がローン借入で不利とされているのは、担保不動産の売却代金は第一抵当権者から順に返済されるためです。つまり第二抵当権者は、第一抵当権者の返済後の残余資産からしか返済を受けられないため、貸付金を回収できない恐れがあります。そのため、二番抵当は担保として価値が低いとみなされ、ローン審査で不利となるのです。
金融機関の多くは、このような理由により、そもそも二番抵当を担保として認めていません。また二番抵当を設定できる場合であっても、リスクが大きい分金利は高くなる傾向があります。さらに、お金をいくら借りられるかは第一抵当権者の返済後の残余資産によって決まるため、これらのような点でもローン借入においては不利といえます。
二番抵当でローンを契約することは、基本的に難しいです。しかし、なかには二番抵当でも借りられる不動産担保ローンがあり、これらには以下2つの共通点があります。
1. 消費者金融や信販会社などのノンバンク系機関である
2. 二番抵当で不動産担保ローンを借りる際の注意点
消費者金融や信販会社などのノンバンク系機関は、二番抵当でもローンを利用しやすい傾向があります。なぜなら、ノンバンク系機関は銀行と比べて審査が比較的甘いためです。ノンバンク系機関は、銀行よりも金利を高く設定していますが、このことにより貸付リスクのある利用者でも融資しやすくなります。
以下の見出しでは、消費者金融と信販会社それぞれについて簡単に解説します。
消費者金融は、個人向け融資を行う貸金業者です。手続きの簡便さと審査の迅速さが特徴であり、資金調達を急いでいる人におすすめです。また、消費者金融から借り入れた資金の用途は定められていないため、基本的には自由に使えます。
一方消費者金融には、上限金利が18.0％程度と高めに設定されているため、高額融資や長期間の借入には向いていません。また、貸金業法で定められている「総量規制」の対象となっており、年収の1/3を超える融資は禁止されています。銀行融資とは対照的な特徴を持つため、ニーズによって使い分けられることが多いです。
消費者金融についてより詳しく知りたい人は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：消費者金融とは？サラ金や銀行との違いは何？わかりやすく解説
信販会社は、おもにクレジットカード発行やショッピングローンの提供をサービスとして行っている会社です。信販会社を利用する場合、一旦商品代金を立て替えてもらい、後から一括や分割で返済する流れになります。この信販会社でも、第二抵当を設定した不動産を担保として融資を受けられます。
担保となる不動産の価値を高く評価してくれる機関のほうが、第二抵当でもローンを借りやすい傾向があります。その理由は、不動産評価額が高いと判断されるほど、第二抵当でも貸付リスクを十分カバーできると見なされやすいためです。また、高い資産価値を持つ物件は担保としての価値も高くなる分、金利を低く設定してもらえる可能性があります。
ただし、不動産の価値は流動的であり、融資を受けるタイミングによっては評価額が低くなってしまう恐れがあります。そのため、所有不動産の評価額を定期的に確認し、融資の最適なタイミングを見極めることが重要です。
二番抵当で不動産担保ローンを借りる際は、以下3つのデメリットに気をつけましょう。
1. 貸倒れリスクを抑えるため金利は高く設定されている傾向がある
2. 希望どおりの金額を借りられないことがよくある
3. 抵当権抹消手続きのコストが増大する
二番抵当で不動産担保ローンを借りる際には、金利が高く設定されることが多いです。なぜなら第二抵当権者である債権者は、第一抵当権者に次ぐ回収権しか持たないため、貸倒れリスクが高まるからです。よって、このリスクを補償するために金利が高く設定されます。
高い金利でローンを借りる場合、その分返済不能に陥る可能性も高くなるため、事前に返済計画を入念に立てておく必要があります。返済計画と聞くと難しそうなイメージがあるかもしれませんが、返済シミュレーションの活用により、簡単に返済回数や毎月の返済額を把握することが可能です。「いつも」も返済シミュレーションを用意しておりますので、ぜひご活用ください。
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第二抵当で不動産担保ローンを借りる際、希望通りの融資額を得られないことがあります。第二抵当権者が回収できる金額は、第一抵当権者の債権回収後の残余資産に依存するため、融資額が制約される可能性があるからです。
例えば担保不動産の評価額が5,000万円で、第一抵当権で設定されている担保額が4,000万円の場合、第二抵当権者は残りの1,000万円分しか回収できません。そうなると、借入上限額も1,000万円を下回る可能性が高く、1,000万円以上の資金を借り入れたい場合は目標額へ届かないことになります。したがって、借入額が希望へ満たない場合に備えて、ほかの借入方法も検討しておくとよいでしょう。
抵当権抹消手続きとは、ローンを無事完済した際に、担保として提供していた不動産から抵当権を抹消する手続きのことです。ローンを完済すれば、不動産の抵当権を行使する理由がなくなるため、抵当権抹消手続きを行います。
しかし抵当権抹消手続きには、費用がかかります。費用は設定した抵当権の数だけかかるため、第二抵当権を設定する場合は、抹消手続きの費用が2倍になってしまいます。
また、増大するのは金銭的コストのみではありません。第二抵当権を抹消する際には、第一抵当権者の同意が必要となるため、手続きが複雑になる分労力的な意味でのコストも大きくなります。
最後に、二番抵当で不動産担保ローンを借りやすくするためのポイントを2つ紹介します。
二番抵当で不動産担保ローンを借りやすくするためのポイントとして、借入希望額をあらかじめ低めに申告することが挙げられます。これは、融資額が大きいほど貸付リスクが高いと判断され、審査に通りにくくなるためです。大きな金額を借りる必要がない場合は、希望額を低めに設定しましょう。
住宅ローンが残っている場合でも、第二抵当での不動産担保ローンは利用できます。しかしその際には、ローンの返済を可能な限り進めておいたほうがよいです。
なぜなら、第一抵当権者の債権回収額が少なければ少ないほど、第二抵当権者が回収できる金額は増えるためです。つまり、住宅ローンの返済を進めることで、第二抵当権者からの融資額を増やしやすくなります。
ただし住宅ローンが残っている場合は、新たな借入金額と住宅ローン残高の合計が、不動産の担保価値を上回らないようにしましょう。
二番抵当でも不動産担保ローンを借りたい場合は、おもに消費者金融や信販会社などのノンバンク系機関、担保となる不動産の価値を高く評価してくれる機関を選びましょう。そうすることで、審査通過率はアップします。
しかし、第二抵当権は第一抵当権者に次ぐ回収権しか持たないため、金利は高く設定される傾向があります。また、希望の融資額が得られないことや、抵当権抹消手続きのコストが増大する点も要注意です。二番抵当の不動産担保ローンを借りやすくするためには、借入希望額を低めに設定し、既存の住宅ローンの返済を進めることが有効です。
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