家を担保に借金をすると言えば、重大な決断に思えるかもしれませんが、そもそも住宅ローンは購入する家を担保に多額の融資を行う金融商品です。また、住宅ローンに限らず、幅広い使途で家を担保に借金ができる「不動産担保ローン」もあります。
本記事では、家を担保に借金するのはどういう行為なのか、メリットとデメリット、融資額の目安などについて詳しく解説します。
家を担保にするというのは、家に抵当権をつけて担保にすることを指します。担保と抵当権、それぞれの関係について詳しく見ていきましょう。
担保は、返済できなくなったときに備えてお金を回収する手段として確保されるものです。「物的担保」と「人的担保」があります。物的担保は土地や家などの有形の資産を指し、人的担保は保証人などの個人が担保になります。
物的担保や人的担保が必要なローンを「有担保ローン」と呼び、これに対して物的担保や人的担保が不要なローンを「無担保ローン」と言います。無担保ローンは、年収などの条件によってまとまった金額を借りにくい傾向があります。
一方で有担保ローンは、物的担保や人的担保があるため、返済が滞った場合でも貸し手が回収できる見通しがついていることで、低金利かつ高額な融資が受けやすくなります。
抵当権は、通常の不動産取引において利用される担保となる不動産に対して設定される権利です。この権利は、債務者が融資を受けて債務を履行できなくなった際に、債権者である金融機関などが債務者に提供を約束させた財産を利用して債務を弁済できるようにするためのものです。
つまり、家を担保にするために抵当権をつけるということです。
通常、不動産を担保に融資を受ける場合、その不動産に抵当権が設定されます。不動産には複数の抵当権が設定されることがあり、これらには優先順位が存在します。たとえば、第一抵当権者や第二抵当権者といった具体的な順位があり、優先順位が高い者が最初に抵当権を行使できる仕組みです。
家を担保に借金ができる理由は、家の価値が高いためです。ただし、融資額と担保の価値が釣り合う必要があるため、家に担保としての価値がなければ希望額の融資は受けることができません。たとえば、築年数がかなり経過している家を担保に融資を受けようとしても、新築時よりも融資額は少なくなります。
家を担保に借金をすることには、次のようなメリットがあります。
不動産は一般的に高い価値を持ち、安定した担保と見なされます。融資機関は担保によってリスクを低減できるため審査のハードルが低くなり、融資を受けやすくなります。収入の安定性や借入残高などに自信がない場合、家を担保に借りる有担保ローンは選択肢の1つとなるでしょう。
家を担保に借金する場合、担保価値が高いため、返済不能状態となっても自己破産を回避できる可能性が高まります。ただし、担保とした家は競売にかけられて失うことに留意が必要です。
家を担保に借金をすることには、次のようなデメリットがあります。
不動産市場は変動するため、家を担保に借金をしている場合、不動産価値の下落の影響を受ける可能性があります。例えば、数年前に購入した家の市場価値が減少した場合、担保価値も減ります。これにより、担保価値が借金残高に対して不足する可能性が生じ、追加担保を求められるおそれがあるのです。
また、追加担保を求められないとしても、返済不能となった際に家の売却益だけで全額返済することが不可能となり、追加で多額の返済を求められるリスクも生じます。
家を担保に借金をする場合、担保となる不動産の評価や法的な手続きが必要となるため、一般的なカードローンや消費者金融よりも審査に時間がかかる傾向があります。そのため、すぐにでもまとまった金額の融資を受けたい場合には向いていません。
家を担保に借金をする際、予期せぬ理由で返済が滞り債務不履行に陥れば、金融機関は担保となった不動産を差し押さえて強制的に競売にかけることがあります。どのような理由であっても、返済不能となった場合は担保を差し押さえられてしまうため、家を担保に借りるかどうかは慎重に検討することが大切です。
家を担保に借金をする場合、契約や手続きに伴い様々な手数料が発生します。これには鑑定評価手数料、登記手続きにかかる費用、保証料などが含まれます。手数料は金融機関や融資商品によって異なりますが、一般的には数百万円単位で発生します。
| 内容 | 金額の例 | |
| 印紙税 | 契約書などに課される税金。20種類あり金額は書類により異なる | 200円から数十万円 |
| 登記費用 | 抵当権設定に必要な費用。報酬と登録免許税が含まれる | 10万円程度 |
| 火災保険料 | 不動産が損害を受けた場合の損害分を補う保険 | 10年契約の場合、1,000万円の不動産で10万円 |
| 調査用謄本 | 登記事項証明書（登記簿謄本）の発行費用 | 1通600円 |
抵当権つきの賃貸物件では、家主がローンの抵当権を設定しているため、借主は抵当権の行使により家を追い出されるリスクがあります。そのため、抵当権について知識がある人物は、抵当権つきの賃貸物件は選ばないことが多いでしょう。
家を担保にした場合の審査基準は、無担保ローンと大きく異なります。審査項目は共通しているものの、無担保ローンよりも申込者の返済能力が重視されません。しかしながら、家の建物の価値は築年数ともに低下していくため、残債を回収できないリスクを踏まえて申込者の返済能力についてもそれなりの基準を設けていることがほとんどです。
家を担保にした場合の審査基準について詳しく見ていきましょう。
申込者の返済能力を示す項目には、年収、勤務先の安定性、勤続年数などがあります。個人事業主や法人の場合は事業計画や安定性も審査対象です。
さらに、他社からの借入状況も重要視されます。例えば、高収入で勤務先が安定していても、すでに多額の借入れがあり毎月の返済額が膨らんでいる場合は審査で不利になります。
さらに、過去の返済履歴も審査対象です。信用情報機関が提供するクレジットカードやローンに関する情報、返済状況を照会し、以前にローンの滞納や債務整理があれば審査の通過が難しくなります。
家を担保にする場合、土地と建物それぞれの評価が影響します。土地の評価では、金融機関は公示価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額などの指標を参考に融資限度額を算出します。
公示価格は国土交通省が毎年1月1日に発表する正常な価格であり、基準地価は都道府県知事が毎年7月1日に公表する標準価格です。また、路線価は相続税・贈与税課税のための評価であり、固定資産税評価額は総務省・市町村が評価実施します。
建物の評価は築年数に依存します。再調達価格と法定耐用年数を考慮して、建物評価額が算出されます。再調達価格は同じ建物を建て直すために必要な費用であり、法定耐用年数は建物が耐えられる年数を示します。この評価額の算出方法により、法定耐用年数を超えた建物は実質的に評価額が0円となります。 したがって、築年数が古い物件では建物の評価額が加算されず、主に「土地代」が評価される傾向があります。
家を担保にお金を借りるときの流れについて、詳しく見ていきましょう。
まず、複数の金融機関の信頼性や条件、金利などを比較し、適切な金融機関や貸金業者を選定します。
不動産担保ローンの申込時には、さまざまな必要書類が求められます。まず、申込書・同意書といった基本的な書類を提出します。同時もしくは連絡を受けてから、担保となる不動産関連の書類である土地・建物の登記事項証明書や公図、名寄台帳、固定資産評価証明書、本人確認書類、収入・納税状況を示す書類、返済計画書・事業計画書を提出します。
また、不動産担保ローン契約時には契約書や印鑑・印鑑登録証明書が必要です。契約書には返済遅延時のペナルティや担保物件の権利などが記載されているため、慎重に確認することが重要です。
申し込み後、金融機関や貸金業者は審査を行います。返済能力や信用履歴、担保となる不動産の価値などが総合的に評価され、融資の可否が判断されます。審査には数日から数週間かかることが一般的です。
審査が通過すると、融資の条件や金利、返済スケジュールなどを提示され、借り手がこれに同意すれば融資が確定します。
不動産担保ローンでは、担保となる不動産の評価額に基づいて融資可能額が設定されます。通常、不動産評価額の6～8割程度を融資限度額とします。
家を担保にすることで多額の融資が期待できる一方で、担保価値の下落によって追加担保を求められたり、家の売却で残債を完済できなくなったりするリスクがあります。メリットとデメリットを理解したうえで、家を担保とすべきかどうか考えましょう。
不動産担保ローンの「いつも」は、家と土地の価値を適切に算定し、融資限度額や金利を設定しております。まずはお気軽にご相談ください。
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